Case Study: Thi Công Trung Tâm Thương Mại Ô Môn Mini 5 Tầng – Giải Pháp Phân Khu Chức Năng

Giữa lúc nhu cầu mặt bằng kinh doanh tại các quận vùng ven thành phố Cần Thơ ngày một tăng, một chủ đầu tư tại quận Ô Môn đã tìm đến Dũng Phát với bài toán không hề đơn giản: dựng lên một tòa nhà vừa có thể cho thuê mặt bằng bán lẻ, vừa khai thác được văn phòng cho thuê phía trên, trên một khu đất có diện tích khiêm tốn. 

Đó chính là điểm khởi đầu của dự án thi công trung tâm thương mại Ô Môn mà chúng tôi muốn chia sẻ trong bài viết này.

 Từ khâu lên phương án thiết kế, phân khu chức năng cho đến kiểm soát kết cấu và tiến độ, mỗi giai đoạn của quá trình thi công trung tâm thương mại Ô Môn đều đặt ra những yêu cầu kỹ thuật riêng mà không phải công trình nhà ở dân dụng thông thường nào cũng gặp phải. 

Đây cũng chính là lý do khiến dự án thi công trung tâm thương mại Ô Môn này trở thành một case study đáng để phân tích chi tiết.

1. Yêu cầu thiết kế tòa nhà thương mại hỗn hợp

Ngay từ buổi làm việc đầu tiên, chủ đầu tư đã đặt ra bài toán rõ ràng cho đội ngũ thi công trung tâm thương mại Ô Môn: công trình phải vừa đóng vai trò một trung tâm thương mại thu nhỏ phục vụ mua sắm, vừa phải đáp ứng công năng văn phòng cho thuê ở các tầng trên. 

Đây chính là dạng công trình mà giới xây dựng thường gọi là tòa nhà hỗn hợp – kết hợp nhiều công năng trong cùng một khối kiến trúc. Việc xác định đúng công năng ngay từ đầu là tiền đề quan trọng để toàn bộ quá trình thi công trung tâm thương mại Ô Môn diễn ra thuận lợi ở các bước tiếp theo.

Về mặt pháp lý, do dự án tọa lạc tại quận Ô Môn, thành phố Cần Thơ, hồ sơ xin phép xây dựng và quy hoạch cần đối chiếu với quy định quản lý đô thị của địa phương, thông tin cụ thể được công bố tại Cổng thông tin điện tử thành phố Cần Thơ, nơi cập nhật các quy hoạch phân khu, chỉ giới xây dựng và thủ tục cấp phép cho từng khu vực. 

Việc rà soát kỹ quy hoạch trước khi triển khai giúp quá trình thi công trung tâm thương mại Ô Môn không bị vướng mắc pháp lý giữa chừng, tránh phát sinh chi phí điều chỉnh thiết kế.

Với đặc thù thiết kế thương mại 5 tầng, bài toán ánh sáng tự nhiên, thông gió và lối tiếp cận cho khách hàng luôn được ưu tiên hàng đầu. Mặt tiền công trình được bố trí hệ kính lớn kết hợp bảng hiệu, trong khi phần lõi công trình dành cho thang bộ, thang máy và trục kỹ thuật được gom về một khu vực để tối ưu diện tích sử dụng cho từng tầng. 

Đây là bước tính toán quan trọng, quyết định trực tiếp đến hiệu quả khai thác thương mại về sau của công trình. Có thể nói, ngay từ khâu ý tưởng thiết kế, mọi quyết định trong quá trình thi công trung tâm thương mại Ô Môn đều cần gắn liền với mục tiêu khai thác kinh doanh lâu dài.

2. Phân khu: tầng trệt bán lẻ, tầng trên văn phòng

Bài toán phân khu chức năng chính là phần việc đòi hỏi nhiều chất xám nhất trong toàn bộ quá trình thi công trung tâm thương mại Ô Môn. 

Đây cũng là bước mà đội ngũ thiết kế của Dũng Phát dành nhiều thời gian nhất để trao đổi cùng chủ đầu tư trước khi chốt phương án cuối cùng. 

Sau khi khảo sát nhu cầu thị trường khu vực, phương án được thống nhất là bố trí tầng trệt và tầng lửng làm khu vực bán lẻ, ưu tiên chiều cao thông thủy lớn để thuận tiện trưng bày hàng hóa và tạo cảm giác thoáng đãng cho khách mua sắm. 

Đây là nguyên tắc bố trí phổ biến trong hầu hết các dự án thi công trung tâm thương mại Ô Môn mà chúng tôi từng khảo sát và triển khai.

Từ tầng 2 đến tầng 5, công trình được chuyển đổi công năng thành khối văn phòng cho thuê, chia thành các module diện tích linh hoạt để phù hợp với nhiều nhóm khách thuê khác nhau, từ văn phòng nhỏ vài chục mét vuông đến các sàn lớn nguyên tầng. 

Việc phân khu rõ ràng như vậy không chỉ giúp tối ưu công năng sử dụng mà còn tạo thuận lợi cho công tác vận hành, quản lý tòa nhà sau khi đưa vào khai thác – đây cũng là kinh nghiệm mà Dũng Phát đúc kết được qua nhiều dự án xây trung tâm thương mại mini Cần Thơ đã triển khai.

Để tách biệt luồng di chuyển giữa khách mua sắm và khách thuê văn phòng, đội thiết kế đã bố trí lối vào riêng cho khu bán lẻ và lối vào riêng dẫn thẳng lên khu văn phòng, hạn chế tình trạng ùn ứ hay giao cắt luồng người trong giờ cao điểm. 

Đây là chi tiết nhỏ nhưng có ảnh hưởng lớn đến trải nghiệm sử dụng, và cũng là bài học kinh nghiệm được đúc kết từ nhiều dự án thi công trung tâm thương mại Ô Môn cũng như các khu vực lân cận. Đây là yếu tố mà bất kỳ đơn vị nào khi thi công tòa nhà hỗn hợp đều cần cân nhắc kỹ ngay từ bản vẽ mặt bằng công năng.

3. Hệ thống thang máy, PCCC và thoát hiểm

Với quy mô 5 tầng và mật độ người sử dụng cao do tính chất thương mại, hệ thống thang máy, PCCC và thoát hiểm được xem là hạng mục bắt buộc phải tính toán chuẩn xác ngay từ đầu trong dự án thi công trung tâm thương mại Ô Môn.

 Sự cẩn trọng ở hạng mục này quyết định trực tiếp đến khả năng thẩm duyệt hồ sơ và an toàn vận hành lâu dài của công trình. 

Công trình được lắp đặt 02 thang máy phục vụ song song cho cả hai luồng khách bán lẻ và văn phòng, kết hợp cùng hệ thống thang bộ thoát hiểm bố trí ở hai đầu công trình để đảm bảo khoảng cách thoát nạn theo quy định. 

Bố trí thang máy và lối thoát hiểm hợp lý luôn là ưu tiên hàng đầu khi thi công trung tâm thương mại Ô Môn do lượng người ra vào công trình khá lớn vào giờ cao điểm.

Về tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy, toàn bộ hệ thống được thiết kế đối chiếu theo QCVN 06:2022/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình do Bộ Xây dựng ban hành, bao gồm các yêu cầu về khoảng cách an toàn thoát nạn, hệ thống báo cháy tự động, chữa cháy vách tường và bậc chịu lửa của kết cấu. 

Đây là căn cứ kỹ thuật không thể thiếu khi thi công trung tâm thương mại Ô Môn hay bất kỳ công trình thương mại nào có đông người sử dụng.

Những thay đổi mới nhất về quy định PCCC áp dụng cho các loại hình công trình công cộng, trong đó có trung tâm thương mại, đã được Dũng Phát tổng hợp chi tiết trong bài viết 

• Tiêu chuẩn PCCC mới nhất 2026 cho nhà máy, showroom và trường học – Những thay đổi cần biết, 
• Giúp chủ đầu tư nắm bắt kịp thời các mốc thời gian áp dụng và tránh sai sót khi xin thẩm duyệt hồ sơ PCCC cho công trình của mình.

Ngoài ra, hệ thống chữa cháy tự động Sprinkler được bố trí phủ đều cho toàn bộ khu bán lẻ tầng trệt, nơi tập trung đông người và hàng hóa dễ cháy, trong khi khu vực văn phòng phía trên sử dụng kết hợp đầu báo khói và họng nước chữa cháy vách tường theo đúng khoảng cách quy định. 

Việc đầu tư đồng bộ hệ thống an toàn cháy nổ ngay từ giai đoạn thi công trung tâm thương mại Ô Môn giúp công trình dễ dàng vượt qua khâu thẩm duyệt và nghiệm thu PCCC trước khi đưa vào vận hành. Đây cũng là nguyên tắc bất di bất dịch mà Dũng Phát luôn tuân thủ trong mọi dự án thi công trung tâm thương mại Ô Môn hay công trình thương mại có quy mô tương tự.

4. Kết cấu khung bê tông cốt thép 5 tầng

Về phần kết cấu, công trình sử dụng hệ khung bê tông cốt thép (BTCT) chịu lực chính, kết hợp sàn phẳng để tối ưu chiều cao thông thủy cho từng tầng thương mại. 

Đây là giải pháp kết cấu phổ biến và phù hợp với đặc thù công trình cao tầng vừa và nhỏ trong khu vực, đảm bảo khả năng chịu tải trọng sử dụng thương mại vốn cao hơn đáng kể so với nhà ở thông thường.

Cột chịu lực chính của công trình được thiết kế với tiết diện phổ biến từ 300x500mm đến 400x600mm tùy vị trí và tầng, trong khi dầm chính sử dụng tiết diện khoảng 250x500mm để đảm bảo khả năng vượt nhịp lớn, tạo không gian mở cho khu bán lẻ tầng trệt không bị vướng cột giữa sàn. 

Bê tông sử dụng cho phần khung đạt mác B25 (M300) trở lên, trong khi thép chịu lực chính là loại thép gân CB400 đảm bảo cường độ chịu kéo theo tiêu chuẩn thiết kế kết cấu hiện hành. 

Việc lựa chọn đúng mác bê tông và loại thép là điều kiện tiên quyết để dự án thi công trung tâm thương mại Ô Môn đạt được độ an toàn kết cấu như thiết kế ban đầu.

Móng công trình được lựa chọn dựa trên kết quả khảo sát địa chất thực tế tại khu vực quận Ô Môn, nơi có nền đất yếu đặc trưng của vùng Đồng bằng sông Cửu Long, do đó giải pháp móng cọc bê tông cốt thép được ưu tiên để đảm bảo an toàn lún cho toàn bộ khối công trình 5 tầng. 

Việc tính toán kết cấu cẩn trọng ngay từ bước nền móng chính là yếu tố nền tảng giúp quá trình thi công trung tâm thương mại Ô Môn diễn ra ổn định, hạn chế tối đa rủi ro phát sinh trong và sau khi thi công. 

Đây cũng là bài học được rút ra sau nhiều dự án thi công trung tâm thương mại Ô Môn mà Dũng Phát từng tham gia tại khu vực Đồng bằng sông Cửu Long.

5. Tiến độ và chi phí tổng thể

Với tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 1.000m² trải đều trên 5 tầng, dự án thi công trung tâm thương mại Ô Môn được triển khai theo kế hoạch tiến độ chia thành các mốc rõ ràng: hoàn thiện phần móng và tầng hầm kỹ thuật, tiếp đến là phần thân từ tầng trệt lên tầng 5, sau cùng là hoàn thiện nội ngoại thất và lắp đặt hệ thống kỹ thuật. 

Kiểm soát chặt từng mốc tiến độ luôn là yêu cầu bắt buộc đối với bất kỳ dự án thi công trung tâm thương mại Ô Môn nào để tránh phát sinh chi phí ngoài kế hoạch. Việc chia mốc tiến độ cụ thể giúp chủ đầu tư dễ dàng theo dõi tình hình thực tế và chủ động kế hoạch tài chính theo từng giai đoạn.

Để đảm bảo công trình bàn giao đúng hẹn, việc kiểm soát từng đầu mục công việc trước khi chuyển giai đoạn là yếu tố then chốt, nội dung này được trình bày chi tiết trong bài viết

– Checklist bàn giao công trình đúng tiến độ – Dũng Phát dùng gì để không trễ hạn?, nơi tổng hợp các hạng mục cần rà soát trước khi bàn giao cho chủ đầu tư, áp dụng được cho nhiều loại hình công trình thương mại và dân dụng khác nhau, trong đó có cả các dự án thi công trung tâm thương mại Ô Môn tương tự.

Về chi phí, tổng mức đầu tư cho một công trình quy mô tương tự sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như đơn giá vật tư hoàn thiện, quy mô hệ thống kỹ thuật, thang máy cũng như thời điểm thi công. 

Đây cũng là mức chi phí phổ biến mà nhiều chủ đầu tư quan tâm khi tìm hiểu về TTTM nhỏ miền Tây trước khi quyết định đầu tư xây dựng. 

Nhìn chung, việc dự trù ngân sách sát với thực tế ngay từ đầu luôn giúp dự án thi công trung tâm thương mại Ô Môn tránh được tình trạng đội vốn giữa chừng. Lưu ý: Các mức chi phí được đề cập trong bài viết này chỉ mang tính tham khảo.

Nếu bạn đang tìm kiếm một đơn vị thi công trung tâm thương mại Ô Môn hoặc các công trình thương mại có quy mô tương tự, việc tham khảo những dự án đã hoàn thành sẽ giúp đánh giá rõ hơn về năng lực triển khai, khả năng kiểm soát tiến độ và chất lượng thi công của đơn vị thực hiện. 

Với kinh nghiệm thi công nhiều công trình thương mại, văn phòng, nhà xưởng, khách sạn và công trình dân dụng tại khu vực miền Tây, Dũng Phát luôn xây dựng phương án thi công phù hợp với từng dự án, đảm bảo tiến độ, chất lượng và tối ưu chi phí đầu tư. 

Dưới đây là một số công trình tiêu biểu do Dũng Phát trực tiếp thiết kế và thi công để bạn tham khảo. 

Kết luận

Qua case study thi công trung tâm thương mại Ô Môn nêu trên, có thể thấy một công trình thương mại hỗn hợp quy mô nhỏ vẫn đòi hỏi sự tính toán kỹ lưỡng không kém các dự án lớn, từ khâu phân khu chức năng, kết cấu chịu lực cho đến hệ thống PCCC và thang máy.

Với kinh nghiệm triển khai thực tế, Dũng Phát tin rằng mỗi công trình thi công trung tâm thương mại Ô Môn hay bất kỳ dự án thi công tòa nhà hỗn hợp nào khác đều cần một phương án thiết kế được cân nhắc kỹ từ những ngày đầu, để đảm bảo hiệu quả khai thác lâu dài sau khi đưa vào vận hành.

Câu hỏi thường gặp

1. Xây trung tâm thương mại 5 tầng ở Cần Thơ cần giấy phép gì?

Chủ đầu tư cần thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng tại cơ quan quản lý xây dựng địa phương, kèm theo hồ sơ thiết kế cơ sở phù hợp quy hoạch phân khu của khu vực.

Đối với các dự án thi công trung tâm thương mại Ô Môn, hồ sơ còn cần được thẩm duyệt về phòng cháy chữa cháy trước khi khởi công, do đây là loại hình công trình công cộng có mật độ người sử dụng cao.

Ngoài ra, việc tham vấn trước với đơn vị có kinh nghiệm thi công trung tâm thương mại Ô Môn cũng giúp rút ngắn đáng kể thời gian hoàn tất thủ tục.

2. Chi phí thi công tòa nhà thương mại 5 tầng 1.000m² sàn bao nhiêu?

Chi phí thực tế phụ thuộc vào nhiều yếu tố như mức độ hoàn thiện, hệ thống thang máy, PCCC cũng như thời điểm thi công. 

Với các dự án thi công trung tâm thương mại Ô Môn có quy mô tương tự, mức đầu tư thường được tính toán theo đơn giá trên mỗi mét vuông sàn xây dựng, và có thể chênh lệch tùy theo yêu cầu hoàn thiện cụ thể của từng chủ đầu tư. Lưu ý: Các mức chi phí được đề cập trong bài viết này chỉ mang tính tham khảo.

3. Hệ thống PCCC tòa nhà 5 tầng cần đáp ứng tiêu chuẩn nào?

Hệ thống PCCC cho công trình 5 tầng cần tuân thủ QCVN 06:2022/BXD về an toàn cháy cho nhà và công trình, bao gồm các yêu cầu về khoảng cách thoát nạn, hệ thống báo cháy, chữa cháy tự động và bậc chịu lửa kết cấu. 

Đây là tiêu chuẩn bắt buộc áp dụng cho mọi dự án thi công trung tâm thương mại Ô Môn hay các công trình thương mại tương tự trước khi được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

 ——————————

Thông tin liên hệ:

• Fanpage: CÔNG TY TNHH TƯ VẤN & XÂY DỰNG DŨNG PHÁT 
• Hotline:  0939 656 457 – 0939 506 670 
• Email: nvdung111977@gmail.com 
• Trụ sở: Ấp Phước Long, Xã Đông Phước, TP. Cần Thơ 
• Chi nhánh: B10-1, Đường Số 3, KDC Nam Long, P. Cái Răng, TP. Cần Thơ